众说纷纭中关村

　从十多年前开始在北大上学，然后一直在中关村附近工作的葛先生感慨地说：“现在的中关村一天一个样儿，已经找不到以前的影子了”。在中关村生活多年的著名建筑师吴耀东说：“真怀念那个‘村’啊！”

随着时间的推移，随着中关村建设的推进，这里发生着巨大的变化，甚至颠覆了那句老话“斗转星移，物是人非”―――这里的人变了，物也变了。一座座高楼取代了低矮的平房，一条条宽敞的马路取代了窄窄的土路，过去的方位参照物在3年间消失殆尽，新地标一个接一个出现。在中央的支持和建设者的努力下，中关村真的实现了3年大变样，而且是脱胎换骨的变化。

当然，在变化的过程中必然会付出代价，一些不堪施工干扰的企业搬离就是代价之一。但事实证明这一切对中关村而言仅仅是阵痛，是必要的丧失。如今国际大企业入驻这里的国际高档写字楼、一些中型企业也搬入区内甲级写字楼、小企业则成了商务公寓的追捧者，再次验证了那句真理―――不破不立。你无法否认，现在这个旧貌换新颜的中关村才初步具备了可以和国际接轨的高科技产业园区的面貌。

让我们借助各方代表的视线、从多个视角来观察这个充满了活力的地方，对它多一份感知，置业、投资时多一份理性。

中关村写字楼商会会长诸一军

核心观点―――

人文环境是中关村独特的优势

大企业的缺位使中关村科技创新的产业化变慢

中关村有着全国其他地方无法复制的优势，那就是有几十座高等院校和上百所国家级科研院所。这是几十年、上百年建设形成的，你可以在短时间内盖起校园，却无法得到这里独一无二的知识分子荟萃的人文环境。

中关村靠贸易起家，但贸易仅仅位于中关村高科技产业链的最末端，在这个产业链上大企业的缺位使中关村科技创新的产业化变慢。一个500强的大企业落户中关村可以带来和引发的创造力超过几十个小企业，微软一个研究院可以让上千个软件工程师在那里工作，创造的价值也是不一样的。如果没有大企业进来，我们这些中小企业自己关着门进行的创新充其量只能是在国内领先的技术。我们的许多中小企业条件和资金都有限，不走近大企业怎么知道人家在做什么，你花两年钻研出的一种技术可能早就在人家的技术库里了，你刚能拿出手时，人家已经做得非常完善了，竞争怎么实现国际领先？中关村西区建成，大企业进来以后，自然能吸引中小企业落足周边，它们中会有高科技创新型的，也有为高科技企业配套服务的。我们现在就是筑巢引凤，先让那些大企业在这里能找到合适的办公条件与物业，这是实现一切的前提。

联想融科智地有限公司副总经理周巍

核心观点―――

良好的办公环境是企业成长的第一要素

跨国公司正在回归中关村

其实，几年前离开中关村的那些著名的大公司，像SUN、思科等，都是一种无可奈何的心态、是一种忍痛割爱的心态。为什么这样说呢？因为中关村拥有在北京其他地区、甚至在国内其他地区所没有的资源与优势。比如，北大、清华的科研力量及人才资源都是全国独一无二的，还有颇具规模的市场。从政策上讲，北京海淀区对高科技企业的优惠政策在北京市也是独一无二的。但又是什么迫使这些大公司不得不走呢？这可能要归结于当时中关村整体规划条件的不够完善。

对于国际性跨国公司而言，在各个方面都有全球统一的规范。你不能想像，一个全球500强的公司，在一个商住楼里办公，他的“邻居”可能是一个刚创业的一两个人的小公司。包括三年前，中关村内拥挤的交通及混乱的环境，都是这些大公司不得不走的理由。

三年后的今天，中关村在各个方面已经有了很大的改善，其中很重要的一点就是出现了像联想融科资讯中心、金融中心等这样一批拥有国际化设计理念及办公环境的写字楼，基本妥善地解决了上述一系列问题。融科智地整个园区完成后将达到30万平方米，并将提供园区高档次的居住环境，我们的目标就是让这些国际跨国公司回归中关村。

目前，已有涉及美、英、法、日、韩、爱尔兰、新加坡等十余个国家的外商独资及合资企业进驻融科智地。如美国益华电脑科技公司、石化盈科资讯科技有限公司、荷兰普尔文有限公司北京代表处等。我相信，企业成长第一位，要寻找一个良好的办公环境。

对于中关村的中小企业而言，融科智地的意义有二。一是通过我们以国际化的办公环境吸引到更多的大公司，会为当地的中小企业提供更多的发展机会，会形成更多的以大公司为核心的、向上下游渗透的一条条更完整的产业链。二是当中关村的中小企业不断发展壮大之后，他们也需要一个更优雅的办公环境，不会再像以往那样“东南飞”了。

与CBD相比，我认为，中关村有其自己的优势。五年后的中关村，如果所有的规划都落实的话，至少从房地产开发的总量来看，要远远超过CBD4公里的范围。如果中关村的交通问题得到真正的解决，我想中关村的能力才能够真正释放出来。

融科资讯园区的配套设施目前是国内比较先进的，我们不仅仅是出租写字楼，而更是要提供好的环境。开发、运营、管理全方位跟进。把客户拉进来固然重要，但更重要的是将客户留住。因此我们必须提供物有所值、物超所值的产品。

说明：该企业性质为股份制性质的房地产开发商。

北京万柳新兴房地产开发有限公司经理林川

核心观点―――

中关村是一个与文化、科技紧密相关的产业基地

中关村应该营造商务生活氛围

提到中关村的办公环境，就不得不先说一说中关村企业的生存形态。在中关村，为数众多的中小业主占据了企业的主体。而中小企业的“扎堆”，从某种角度来讲，实际上是出于一种自我保护的心态。一位在中关村生活多年的业内人士这样解释：“企业扎堆的根本原因是过去企业信用状况普遍较低，IT对资金规模的要求比较高，企业间赊账、扎货的现象比较严重。怎么才能保证交易正常进行？最简单的办法就是大家都呆在一起，你看得见我，我看得见你，谁也跑不了。”

可见，中关村的企业对于地产的观念与开发商是有很大不同的。开发商关心的是怎么把房子卖出去，而业主关心的是怎样能够通过房子来赚钱。长期以来，中关村一直缺乏与之相关的配套措施，缺乏生活氛围，但我们对这些配套设施不应无限扩大。归根到底，中关村是一个与文化、科技紧密相关的产业基地。他应当是一个市场化程度非常高的概念。这也决定了其生活氛围首先是一个商务式的生活氛围。失去了这个大前提，再豪华的硬件设施在市场面前也将变得苍白无力。

北京碧海云帆企业顾问有限责任公司总经理王宜

核心观点―――

中关村已经形成较为完善和成熟的IT产业生态圈

现已有很多适合中小企业办公需求的物业

在中关村三年建设中，我个人切身感受到中关村日新月异的变化，这种变化来自多方面：从其自身硬件环境的改变，到作为IT产业聚集地的产业生态链建设，乃至于其努力改变自身形象的愿望和举措。总体上看，所处商务环境不错，能够感觉到与IT业相匹配的快节奏的发展氛围。作为中关村众多公司中的一员，三年间，我们公司也取得了很大的发展。

虽然中关村在硬件设施上还有很多问题，比如交通问题，但相比以前有了很大的改善；最主要的是产业环境较适合于IT公司，尤其是中小型IT企业的发展，因为经过多年的发展，中关村已经逐步形成一个较为完善和成熟的IT产业生态圈；但在政策扶持方面，似乎还没有明显的感受。

至于新浪、微软的搬迁，并不意味着什么。中关村的形象，首先在于其是IT产业的聚集地。新浪、微软是IT公司，但其同时也是具有影响力的大公司，为了体现其大公司的形象而将公司搬到CBD是完全可以理解的，但作为IT公司，其业务重心必然还会在中关村。我们公司是属于为IT企业做咨询策划的服务型公司，我们要贴近客户，也要贴近市场。后者也许更重要，而要做到后者，就必须要在中关村。当然办公成本是我们较多考虑的问题，中关村的房价虽然较贵，但现在已有很多专门为中小企业量身定制的写字楼及商务公寓推出，比较适合于中小企业的办公需求。选择在中关村区域办公，是为了贴近市场和客户。至于我们目前在中关村区域购置房产，是因为对中关村的未来发展具有信心。

北京世邦卫理仕房地产咨询公司投资部经理黄锐

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中关村是充满活力的地方

未来写字楼供应总量不大

是大公司研发中心落脚点的上选

中关村这个地区一直很有活力，北京这个地区是以高科技为主，高校科研院所都在中关村，那里培养了很多自己的民营企业。很多外资企业研发中心在中关村，如微软，惠普、松下、三星、朗讯。但是目前中关村写字楼综合质量比东边差一些。中关村有很多写字楼都是非专业的开发商开发的，楼都是散卖。1998年以前中关村的写字楼曾供不应求，比较差的写字楼也供不应求。1998年以后供应就上来了，这时候市场就会成熟、就会细分，就会有像金融中心那样出租给大企业的高档物业。散卖的写字楼有很多问题，比如，如果是散卖，客户就有可能会有好几个业主。一个大公司租一层就要跟好几个业主来签约。小业主有很多问题，如果房子租不出去就有可能不交物业管理费，不交物业费管理就不好，变成恶性循环。另外，小业主在经济不景气的时候有可能不讲求什么客户，只要能租出去能收钱就行。而租户组合对写字楼很重要，租滥了以后，小业主相互恶性竞争，管理质量下降，整个楼品质就会下降。

中关村慢慢发展以后，已经出来一些只租不卖的单一业主，但是很少。市场细分之后，高端的写字楼就会多起来。

中关村这个地方，过去几年，除了写字楼发展慢，配套设施也不好，比如说外资公司的人员到想买份外文报纸都买不到，但现在有很大改观。而且专门在西区规划了商务区。并且，西区吸收了其他商务区的经验统一进行规划。比如西区的地下车库互相可以联通，管网先进不必挖路整修。

企业决定办公室在哪里，是根据其内部需求确定的。很多客户如果他的产品针对对象70%在东边，其销售肯定会放在国贸周边。但是把研发中心放在东边，办公成本就很高，因此多将研发中心设在中关村。中关村本身又是一个很大的销售IT类产品的销售中心，如果企业的产品刚好符合这里的市场，也会把销售公司放在中关村。一个公司并不只有一个办公区，而是多个。

随着时间的推移，这几个商务区会形成互补，有些公司需要在CBD办公，因为在这里可以更方便地服务于他的客户。金融街是国内的一些金融企业，他们跟企业政府打交道很方便。研发中心肯定是在中关村，因为已经形成气候了，他跟他同行业上下游企业很容易进行交流。政府如果能看到这种互补并促使这种互补的话就会促进北京的经济，而不是加剧竞争。

2004年到2006年，在CBD将有120万平方米优质写字楼的供应，政府规划金融街在2006年年底完工，到那时会有180万平方米供应，中关村地区只有90万平方米，量最少。

从优质写字楼租金对比上看：全市平均每月每平方米23.1美元，中关村物业租金略低于平均值为22.4美元，在价格上有优势。

华高莱斯国际地产顾问公司总经理李忠

核心观点―――

中关村区域写字楼最需要的是三个要素：形象、形象和形象！

我很关注中关村的区域形象问题。对于许多写字楼的购买者而言，交通也好，智能化也好，都绝对不是它们进行写字楼选择时所考虑的第一因素。形象，尤其是区域的形象，以及这种区域形象带给他们的公司身份上的暗示，才是公司最关心的，也是公司在选择写字楼时所考虑的第一因素。

在北京人的心目中，国贸就代表着国际化，代表着北京的涉外形象。我们很难为这种形象的带动力打出一个确定的分数，但是我们可以肯定的是，这种区域的感性形象的推广，对于一个区域商业运作上的成功，无疑将具有十分重要的作用。但是，我们却很少看到针对整个中关村西区的形象推广，到底中关村西区未来会是什么样子，它将以什么样的形象来“象征”中国的高科技产业，许多人并不得而知。那么，我们为什么不能对中关村这样的城市功能区域，也进行一系列整体区域形象的推广呢？实际上，这是一个超出了房地产市场研究，而又对房地产市场起到极大推动作用的问题。

作为北京第一个大规模整体开发的案例，也是北京第一个广泛进行土地招投标形式开发的案例，中关村西区在一开始的规划设计和建设管理上，相对于其他区域而言，都做过更整体、更系统的考虑。因此，中关村西区也就比其他区域更具有做整体推广的可能。现在我们要做的应当是利用这个先天的优势，为中关村西区作一个更生动、更具传播力，甚至说更煽情的区域形象定位与推广，将中关村区域，尤其是中关村西区，作为一个巨大的“商务产品”，在写字楼的商务市场中推广出去。

在房地产运作的通常游戏规则中，三个重要因素―――地段、地段和地段！而在今天北京写字楼的市场竞争中、中关村区域写字楼最需要的也是三个要素：形象、形象和形象！

北京中房长远房地产开发公司副总经理葛蕴秋

核心观点―――

中关村正在形成新的更牢固的凝聚力

需求和供应基本能够有效对接

原来的中关村电子一条街就是卖电脑，现在中关村西区逐步重新规划建设以后其品质价值就提升了。中关村的商务环境和东边的CBD的商务环境可能有一些区别，从企业的规模来讲，现在进驻中关村的有一些大企业，但是进驻中关村的这些大企业必然需要上下游的一些中小企业的支持，需要他们提供服务和配套。如今，大的国际企业的进驻，加上中关村本身具有的科技学术氛围和历史渊源，使这里形成了对中小企业的牢固的凝聚力。

从市场表象看，中关村办公楼的供应与需求基本上实现了有效的对接。尽管西区里面已经有很多的写字楼，但市场上西区项目的销售力度并不大，没有展开激烈竞争，说明这些写字楼销售难题不大，要不然早就开始打销售战和价格战了。既然没有打，说明这里客户资源并不缺乏。核心区周边已经出来了像科技会展中心、长远天地一类的商用楼盘，最近又出了一些，价格相对比较低，销售都比较好。这说明需求和供应还是能够对接的。并不像传言的那样，供大于求。

北大中国经济研究所柏兰芝教授

核心观点―――

中关村是个拥有企业家精神的地方

北大清华是中关村的龙头

我在台湾长大，2001年读完博士来到北京，很多人问我，你为什么来北京，来北大，其实我来北京是对北大有个浪漫的幻想。

中关村真的是中国的硅谷吗？可能吗？其实从几年前，很流行的话叫从村里到家里，我们国家花了很大力气建立中关村，但很多跨国公司的总部想搬到东城区去，甚至很多会搬到上海去。关于中国的硅谷，全世界与全球，硅谷的经验可去复制吗？一个结论是，所有的国际成果不可能是独立的，硅谷是什么？它所依托的大学是旧金山。

中关村有一点是非常难能可贵的，这里是少数的拥有企业家精神的地方，人们今天讲的大上海地区，很少有企业家的拼搏精神。但发展的前提是要有活力的空间，需要有更多的开放的信息交流。简单地讲，是有活力的空间让中关村得以发展。

我的结论是：北大、清华是中关村的龙头，我们要依赖北大浪漫的批判精神。

北京大学张颐武教授

核心观点―――

中关村应该更人性化

我从出生到现在一直生活在中关村一带，白石桥路就是我生活的线索和轨迹。现在的太平洋大厦在以前是海淀一个最大的农贸市场，我们看到在海龙大厦滚滚的买卖电脑的人流与二十年前去农贸市场买活鸡活鸭的人流相比没有改变，人们渴望的眼神也没有改变。而这种不变可以归结为，人们的一种欲望，对幸福生活的渴望没有改变。我觉得这是十年来我生活在这里的最大的感受。

那么光有欲望够不够呢？中关村地区作为现在经济全球化的一个点，在参与全球化进程的同时，它又是我们的家园，因此我们对这片地域有自己的要求，比如说希望它更人性化，所谓文化的问题就是对这片地域除了欲望以外的剩余的要求。我认为这种要求包括两点：一是要求有非常友善的社区，社区里的人相互之间非常信任，对每个人来说都是有生命有记忆的地方，建立一种相互信任的文化。二是需要一个更好的更适于人生存的环境，不仅有高科技，还有情感，让人觉得这是一个和谐的有诗意的社区。现在我感觉到中关村的夜晚写字楼都关着灯，如同幽灵一般，那么我们应该想办法用文化来激活这个地区。