新常态下的房地产市场趋势分析

房地产在整个国民经济中的作用毋庸置疑，但是从2013年到2014年整个发展来看，出现了一些销量的下滑，地方政府进行松绑，以及我们看到的一些地方土地的流拍，房地产行业是受政策和宏观经济环境影响特别重的一个行业领域。也成为拖累中国经济下行的最大因素，直接拉低了GDP、固定资产投资增速，影响政府财政收入，为防范风险，政府力推棚户区改造、铁路建设等基建投资项目，并辅以其他微调措施，房地产行业正面临再一次深度的调整，所说的跨界经营也是基于不同经济形态下的影响。

2014用友年会房地产分论坛有幸请到天津南开大学滨海开发研究院的房地产金融与法律研究中心的主任徐保满教授，为大家带来了关于新形态下的房地产市场趋势分析。徐教授从经济发展新常态的理念、特征、表现形式和实质阐述引出此形式下房地产市场运行的主要特点：商品房价格出现回落、房地产开发投资增速回落，土地交易价位趋高、房地产企业资金短缺、区域性分化明显。

“经济发展新常态它的实质是什么呢?就是要求经济发展告别过去传统粗放的高速增长的阶段，进入高效率、低成本、可持续的中高速增长阶段，无论是高速，还是中高速。我们要强调的是什么呢?作为企业看好的是什么呢?是低成本。那么看好的是高效率、低成本，作为一个国家整体在经济运行中，它看好的是什么呢?是高效率、可持续，过去除了效率问题，还有高成本问题，特别是从长期算帐的时候，环境破坏的问题是不可持续的问题。那么从国家层面看好的是可持续发展。作为一个企业，它也看好的是什么呢?看好的在新常态的经济运行下，将进入高效率、低成本和企业的可持续发展。

新常态下对企业融资问题的推动，作为企业，无论是在什么样的经济形态下，或者是在什么样的经济形势下，大家首先要考虑的作为企业家来考虑的重要的问题，就是说创立的问题。你要生存必须创立，但是你创立的水平除了企业家的能力以外，还要受制于国家的制度和企业大的生存环境。再往前推，如果说有利于企业的大的方针政策制定，有利于企业生存发展的法律制度制定健全，这种状况下，后面再谈地产企业发展的瓶颈，是什么问题呢?是融资的问题，尤其房地产企业。李克强总理不久前部署多项措施，并缓解企业的融资问题，他指出要缩短企业融资链条，清理不必要的环节，整治层层加价的行为，理财产品资金运用原则上应与实体经济直接对接。讲了这么一个问题。这就涉及到或者是触及到企业特别是房地产企业融资的问题，房地产企业融资问题比其他企业的融资问题显现的更加突出，或者是更加凸显。特别是在新常态的形势下，会看到房地产企业面临的融资问题更是凸显的。

企业融资成本高，要解决这个问题，具体措施包括保持货币信贷总量合理适度增长，给了一个信号，货币信贷总量合理适度增长，终归是要适度增长的，抑制金融机构筹资成本不合理上升。那么就意味着再往前推理，如果抑制金融机构筹资成本不合理上升，能抑制得了，能抑制到位，那么就是预示着取得贷款那个利率不会一味的追高，不会在8.46%上统统加高20%，缩短融资链条，清理整顿不合理金融服务收费，提高贷款审批和发放的效率，完善商业银行考核评价指标体系。现在是做房子的，房地产的金融部门，比如说各商业银行的房贷部对它的考核指标，过去是比较简单的，也是呈现出明显的追利的状态，但是现在提出确立它合理考核指标体系，考核它要有一个指标体系了，不仅仅是看利了，那么这个指标体系我参与了它的修订的意见，就现在看好它这个指标体系今后的完善，会完善到哪一个点位上呢?它会加进对银行房地产金融机构，对社会责任，社会效益的考核，它发给房地产的贷款，不是完全追高利，它有低息的贷款，有公积金的，有经济适用房的这些小户型的，这个都要给它进入考核的指标体系，要体现它的社会责任，体现它贷款投向的社会效益问题，不仅仅看经济效益，这个对房地产企业今后投资项目的选择就少了几分，在思想上的一些旧状况的一些约束。”

徐保满强调房地产市场进入政策环境新常态将告别频繁的行政调控手段，更多依靠市场规律：政府转向加强保障房建设与管理，以政府主导的保障房体系和以市场为主导的商品房体系的顶层设计思路明晰;不动产登记制度、房产税等制度加快建设，法治化长效机制将使房地产市场“去投资化”，房地产投资、交易量及房价增速均将进入平缓的新常态。在提到房地产市场变化对未来经济的影响时，她主要围绕固定资产、对消费决策、对地方财政收入和金融界几个层面进行，最后就未来的政策做了个人预期：保障性住房的政策还将出台、土地交易政策还将完善、房地产税收制度完善、国家允许民营资本介入金融领域对房地产市场也将产生影响。徐教授的介绍对房地产行业从业者有很强的借鉴和政策指引的意义，会下很多嘉宾主动交换名片并长时间深入交流。