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金蝶房地产行业解决方案一、概述 房地产是中国经济的重要产业，五年来，城乡住宅投资年增长额保持在固定资产投资增长额的30%左右，拉动GDP增长1个百分点以上。但是随着近几年房地产业的高速发展，部分地区出现增长过速，并且中国在加入WTO后，国内房地产企业即将面临更加激烈的竞争环境。面对这样的局面，国内高速成长的房地产企业在发展过程中，相应要面临不同阶段的发展障碍和鸿沟，为此必须及时进行管理变革，进行管理模式创新以适合自身发展，从而增强实力、赢得市场，在成长和竞争中保持优势。信息技术和信息系统能够为企业发展创造竞争优势。因此成长性企业在每个发展阶段会相应采用灵活贴身的方案，以应对不断出现的管理症结。 企业的IT应用伴随着IT技术特别是Internet的发展在不断深入，相应ERP系统也在向ERPⅡ发展。ERPⅡ是开放的应用架构，跨越了ERP系在制造业以外行业的应用局限，是一种商业战略和一组特定行业领域的应用，这些应用通过增强和优化企业和企业间协同的运营和财务流程，使其可以支持全球化的业务处理要求。 金蝶企业应用套件（KINGDEE EAS）就是采用了最先进的ERPⅡ管理思想的一套完整集成的企业管理软件包，是国内首创的电子商务时代信息化管理工具，体现了当今世界最先进的管理思想和信息化发展水平，是ERPⅡ哲理的具体企业管理应用模式。 金蝶企业应用套件（KINGDEE EAS）面向成长性企业不同层次的信息化需求，通过独创的商业操作系统（BOS），协同合作伙伴发展垂直行业解决方案，为成长性企业提供伸缩自如、不多不少、随时随地的贴身的管理信息平台。 金蝶公司本着“帮助顾客成功”的一贯理念，以金蝶企业应用套件为基础，总结多年在房地产行业信息化开发实施的成功经验，推出K/3系统V9房地产行业解决方案（以下简称“房地产解决方案”）。房地产解决方案针对房地产企业的核心业务设计，构成其企业内部管理的一个重要组成部分。 二、行业特点、解决方案应用范围 房地产解决方案的应用范围为各类房地产开发企业，包括房地产集团企业。 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特性。房地产项目开发从购买土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1－2年，长则3－5年，甚至更长；项目建设投入资金巨大；建设项目涉及合同种类多，合同数量大，管理繁杂；影响房地产建设项目成本的各种因素多，加之建设周期长，成本控制困难。 房地产市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂。 如何控制建设项目成本、搞好产品销售、财务管理，关系到房地产企业的生存和发展，是房地产企业经营管理的核心问题。 三、解决方案的特点 房地产解决方案以金蝶企业应用套件K/3V9系统为核心，根据房地产行业的特点，与相关管理应用系统集成，对房地产企业的关键业务实现信息化管理。 先进实用的管理思想 本方案的核心业务－房地产成本管理由房地产业内的资深专家亲自设计，融入其数年房地产行业经验积累，管理思想先进；系统在房地产企业实际运用中修改完善，应用效果显著，并推广应用；系统符合国情，具有极强的操作性，切实解决了房地产建设项目的成本控制难题。 适合成长性企业不同发展阶段的应用需求 金蝶企业应用套件充分考虑到企业在每个成长阶段，以及在企业内的不同业务领域，面临着不同的管理症结，企业需要根据自身的成长阶段、企业规模、管理层次、区域和行业特性等，结合投资的成本效益的综合考虑，来配置最适合自己的企业信息化解决方案，因此具有组件化和开放性的特性。 客户可以按照自身需要，从KINGDEE EAS中选择所需的功能组件，进行自由组合和裁剪，形成最适合自己的企业信息化解决方案，并根据企业自身的发展，进行重构，不断完善，实现信息化建设与企业成长的同步发展。 KINGDEE EAS的组件化特性根本解决了房地产企业应用的行业化特性与信息系统通用性之间的矛盾。KINGDEE EAS大胆打破传统的应用系统封闭，各自为阵的局面，提供标准开放的接口，企业不仅可以将KINGDEE EAS中的组件进行组合，也可以将KINGDEE EAS中的组件与其他厂商的专用售楼系统等软件组合。其开放性理念为企业构建全球范围内开放、组件化的协同商务信息平台提供强大支持。 集成化的解决方案 金蝶企业应用套件是一个能体现企业管理信息化需求的既全面又集成的系统方案，或者说，既满足企业对管理信息化关键方面面的需求，又能将企业管理诸方面有机地联系起来。其集成性体现了企业管理各方面的内在必然联系，也是信息系统真正能帮助企业提升管理效益的关键所在。 从应用层面来说，房地产解决方案包括多个子系统，可以跟踪并综合反映房地产企业生产经营的关键过程，累积企业管理决策所需要的管理和控制信息；业务范围涉及房地产企业的房地产成本管理、售楼管理、供需链管理、人力资源管理、财务管理、客户关系管理、知识管理。房地产成本管理系统通过定义会计凭证模板，实现与财务管理总帐系统的集成：系统可以从财务管理总帐系统引入非合同性付款费用，也可以把本系统录入的付款数据在财务管理总帐系统生成记账凭证业务系统的资料及时、准确地传入财务系统，实现了财务管理与其它业务系统的集成。售楼系统采用第三方软件，通过金蝶开放的数据接口，将售楼系统的数据传递到其它系统中，实现了数据共享。房地产解决方案打破了不同业务领域应用之间的隔阂，实现各方面应用的高度集成，数据的共享，为企业创造一个内外协同的运营环境，为房地产企业提供信息化建设的一体化解决方案。 强大的权限管理 通过用户、职位、账号等多种方式对操作人员所具有的管理权限及权限范围进行控制。通过对职位进行权限及范围设置从而真正做到对事不对人的管理，在员工改变职位时，其相应的权限及管理范围也会随着职位改变而相应改变，无需再次进行设置，不仅减轻了工作负担，提高了工作效率，还降低了出错的可能性。 （一）整体结构图 各个子系统的功能概述如下： 1. 房地产成本管理 成本管理系统通过对估算、预算、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并将动态成本与目标成本进行比较，找出差异，最终达到成本控制的目的；同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理，付款计划及动态查询。 系统主要的功能包括预算管理、目标成本管理、合同订立、合同执行、资金管理、目标成本管理、动态成本核算、资料接口、系统管理等。
房地产项目开始阶段，在进行可行性分析时，需要对投资进行估算（测算），主要是对项目的收入和成本进行估算，估算的依据一般是以往类似项目的经验资料。 在预算管理录入项目预算以及进行费用项目的分解。 （2）目标成本 目标成本是在投资估算的基础上制订的。系统可以按项目、费用分类制订目标成本。随着工程项目的施工进展,当动态成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。 （3）合同管理 在房地产企业，合同的管理是一个非常繁琐的工作，每个工程项目涉及的合同不仅数量非常大，而且种类繁多，有总包合同，也有分包合同；有土地合同，也有前期、施工、环境等类别的合同；有委托合同，也有招标、投标合同；有主合同，也有子合同、三方合同；有合同价格确定的，也有价格不确定或部分确定的； 为了解决以上问题，在系统中预设了多种合同模板，每种模板的内容、形式都不同。根据合同类型，设置了土地、前期、施工、材设、环境、营销、其它等合同模板；造价性质则分为暂估价、基本确定价、完全确定价；合同性质分为直接合同、三方合同、补充合同；形成方式分为委托、招标、投标。 这样，为了适应不同的合同订立情况，可以在系统中对这些模板可以进行不同的组合就可。例如，企业需要为施工单位提供一批甲供材料，选择供应商的过程是：企业根据自身的供应商资料库选择几家，施工单位也推荐几家，然后企业对这些供应商进行招标，从中最终选择一家供应商，签订材料供应合同，价格基本确定，材料直接送到施工工地检验。那么在系统中可以如下方式实现：合同类型选择“材设”，造价性质选择“基本确定价”，合同性质选择“三方合同”，形成方式选择“招标”。 系统提供合同拆分功能，即把合同按费用类别进行分解。 在合同的执行过程中，经常会出现由于设计变更、现场签证或其他原因需要对原合同进行调整，而且同一个合同还可能需要多次调整。在系统中可以满足这些需求，处理合同变更。 合同执行完成后，就可以进行合同结算。根据合同执行情况在系统进行合同结算，处理合同结算的数据和非合同性费用。为了更精确体现合同的执行进度，可以对合同进行部分结算，以体现阶段性执行成果。 系统也可以从财务数据中引入非合同性费用 （4）资金管理 房地产行业是资金密集型行业，资金的进出数额比较大。但需要支付施工单位（或其他单位）一笔款项时，由于金额较大，往往需要提前一段时间去筹措。在房地产企业，有时会出现要付款时却缺乏资金，而有时又会大笔资金准备完毕却暂时不需要支付，浪费资源的情况。所以对房地产企业来说，资金计划的正确制作是非常重要的。 资金计划主要是根据合同付款计划按月（或季、年）统计而得，由于合同订立时，往往同时约定付款时间和金额，将这些合同信息统计汇总，就能得出初步的资金计划。 实际付款与资金计划也许存在不同步的情况，对于其中的差额我们可以顺延转入下月（或季、年）。 在系统对资金计划和实际的付款情况进行管理，包括合同之外的付款款项。 （5）动态成本核算 动态成本是本系统的核心。系统以估算—目标成本—预算—目标成本修订—合同—变更—结算为顺序，实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，在表中直观的看出工程中每个项目的进展情况、成本情况，以保证成本资料永远反映最新的工程进展情况；系统对动态成本与目标成本之间的差异进行比较查询，提供自定义报表和自定义图形的功能，进行动态成本的分摊。动态成本分摊可以把分摊对象（一般为各种销售产品），按占地面积、可售面积、建筑面积自动分摊，计算出建设项目中各种销售产品的成本构成。 动态成本核算为项目成本的控制打下了坚实的基础。 （6）系统预警 系统对一些关键及重要工作的执行情况（已完成，部分完成、未完成）进行提示，这样，就可以知道那些工作还没有完成，需要抓紧进行。 2. 采购管理 是物料在企业内流动的起点。系统在本系统录入购货需求信息，与供应商和供货机构签订订单、采购货物，传递给需求和仓存系统。系统通过采购申请、采购订单、收料通知单、采购检验、采购收料、采购发票、采购退货等各种业务处理，对采购全过程的有效跟踪和控制，实现完善的供应商供货信息管理。通过和仓存系统、应收款系统、存货核算系统的共同使用，实现企业采购业务全部的物流及财务管理。通过报表查询，及时了解企业各项采购业务的执行明细、汇总情况，为企业的采购决策提供依据。 3. 仓存管理 作为物流管理的核心，是进行货物进出企业、内部各个生产环节流动管理控制的系统。仓存管理通过入库业务、出库业务、仓存调拨、库存调整、虚仓管理等功能，结合批次管理、物料对应、库存盘点、质检管理、保质期管理、虚仓管理、即时库存管理等功能综合运用，对仓存业务的物流和成本管理全过程进行有效控制和跟踪，实现完善的企业仓储信息管理。仓存管理支持批次管理、保质期管理，并具备预警功能。 4. 存货核算 该系统接收仓存、采购、销售模块产生的核算单据，用于企业存货出入库核算；根据用户定义凭证模板，系统自动生成的凭证并传递到总账系统。系统生成核算账簿核算报表，进行期初期末处理。 5. 总账系统 以资金流为核心反映企业的全面管理过程。主要包括凭证管理、账簿管理、往来管理、期末结账、自动调汇处理等账务处理的基本功能。总账系统与应收帐、应付帐、固定资产、存货核算、成本、工资等系统集成，同时提供业务处理及时生产凭证的功能，实现财务业务一体化管理，保障财务信息与业务信息的高度同步与一致性，为企业决策层提供实时的财务管理信息。此外总账系统科目下可以设置多个核算项目，实现多种信息在总账中的体现；提供科目计息和预算控制等多种控制; 进行现金流量表处理。 6. 报表系统 主要处理各种自定义报表的制作以及同合并报表系统联用时，制作各种上报报表。报表系统进入报表或是新建一张空表，直接就显示为一个表格的界面，表格的操作同EXCEL类似。在界面中由六个主菜单和菜单下的各个功能项来实现报表的功能。报表系统可以和总账系统联用或是单独使用。在和总账系统联用时，可以通过取数函数来实现从总账系统中取数。通过应用这一系统，能够轻松管理企业的众多账户，灵活实现资金结算、利息计算、资金分析等功能。 7. 固定资产 处理固定资产的账务核算，计提折旧及设备管理。灵活的自定义功能，强大的查询功能．能自动生成有关凭证，自动计提折旧，利用本系统的数据生成有关决策用报表，对资产的采购、生产制造、维护与变卖销售的全过程进行管理与控制。固定资产与采购完全集成，提供模拟折旧预测与资产评估功能。 8. 应付款管理 应付管理属于采购管理的重要组成部分，主要解决信息流与资金流的集成问题，管理采购发票、应付单、应付票据、采购付款以及采购入库成本核销算处理等业务。应付管理与现金管理、现金预测紧密集成，利用预测付款到期日和其他相关报表，会计系统可跟踪未结清项目，帮助企业规划与控制现金流出，降低采购成本。系统支持OTA（一次性交易），简化处理外部交易业务，系统将所有一次性交易的供应商定义为一个账户，在这类供应商发票录入时提供真实的供应商信息。一次性交易处理同样适用于客户管理。同时系统支持债权人总公司/子公司处理，处理从子公司采购，对总公司付款的业务。这种处理也同样适用于客户管理。 9. 应收款管理 应收管理通过定制开发接口与售楼系统集成，并有效进行成本控制与现金预测，保证会计信息的有效流动，实时更新现金与信用信息，随时监视应收账目，使客户的信用得以有效控制。主要管理销售发票、应收单、应收票据及销售收款，同时提供客户信用管理、现金折扣管理、坏账管理、抵销应付款及催收管理等功能，并提供应收账龄分析、欠款分析、回款分析、资金流入预测等销售业务的统计分析报表。系统将业务员的销售业绩与绩效管理挂钩，从客户与业务员两方面进行控制，帮助企业增强应收款的控制，提高现金流入量，降低企业坏账率，以确保企业资金运作的良性发展。 10.现金流量表 现金流量表系统以直接法编制现金流量表主表，系统不需要进行公式定义，并可自由调整，操作简单，方便实用；可编制任意期间的现金流量表，同时提供现金流量表附表打印功能。 11.财务分析 财务分析是财务管理的重要组成部分，是企业对过去的财务状况和经营成果及未来前景的一种评价和预测。本系统采用报表分析、指标分析、因素分析、自定义分析等各种分析方法，对财务数据从各种角度进行进一步的汇总、透视、转化，从中提炼出重要的财务信息，为企业的财务决策、计划、控制提供广泛的帮助。 12.集团管理 集团管理系统从财务管理上能满足集权管理和分散经营管理模式的需求，从信息处理上能够实现集中式和分布式应用管理。该系统包括对帐中心、数据管理、帐务合并、集团模板四部分，为集团管理提供了组织机构管理、集团科目的集权控制、往来业务管理、数据管理、预算管理等多种先进的管理手段，并能进行往来对账，自动生成抵消分录，进行账务合并。该系统独特的集团预算、行业科目和标准科目功能的设置为用户提供了完美的个性化服务。 13.结算中心 结算中心管理系统满足集团公司日常业务和资金管理要求，适用于集团公司进行资金结算、融资存款、计息、资金分析等日常管理需要。 结算中心管理系统是以业务为中心、财务为核心，对凭证、资金结算、融资、存款、利息计算、资金报表、资金分析等进行一体化管理，系统可以实现企业资金的整体管理与调配，做到资金事前计划、实时控制和分析，加快资金周转，提高资金使用效益。 14.合并报表 合并报表系统主要用于各种不同的集团企业进行下发模板、接收数据、抵销分录、生成工作底稿、生成合并报表、生成汇总报表及系统维护。 15.人力资源管理 人力资源管理采用工作流技术，体现“以人为本、创建知识型团队”的管理思想，主要包括：人事管理、岗位体系、绩效管理、薪酬管理、培训和发展、员工自助服务等内容。绩效评估提供考核设置、目标管理、过程管理、考核结果管理等功能。薪酬管理满足工资核算、工资发放、工资动态变动、工资费用分配、银行代发、个人所得税计算与申报功能等要求。 16.客户关系管理 随着经济全球化的到来和市场经济的不断深化，“以客户为中心”的经营理念已成为企业的经营的准则和生存之道。 KINGDEE CRM是基于WEB的、以“客户”为中心、将企业的市场、销售和服务等有机地整合起来，形成跨越部门的企业级统一的业务管理平台。 CRM通过对客户生命周期的有效管理，帮助企业有效管理客户资源、控制销售过程、缩短销售周期、提高销售成功率；通过对客户相关信息的分析与挖掘，识别客户消费规律和客户价值，指导企业的业务运作和市场规划，从而提供更加快捷和周到的优质服务，帮助企业提升客户满意度和忠诚度，最终提高企业市场竞争力。 KINGDEE CRM系统主要由销售、市场、服务、客户在线、商业智能五个系统组成。代表着与销售、服务、支持、市场等相关的业务流程自动化，KINGDEE CRM的五部分全面覆盖企业日常商务的各个环节，将帮助企业更有效地处理商务活动。
17.知识管理 在电子商务时代的企业不再是单纯的金融资本或物质资源来作为企业生存发展的根本，而是转以企业运作知识为生存发展的根本。传统的管理模式和方式方法已无法适应现代企业的要求，一种崭新的以信息知识为核心的管理模式和方式方法—知识管理应运而生，并迅速成为现代企业的热门应用领域。 金蝶企业应用套件中的知识管理（KM）产品正是强调了成长性企业如何在持续发展中对知识进行全面而有效的管理。 KINGDEE KM系统设计的核心目的是实现工作协作、电子工作流、企业知识管理平台（知识的收集、整理、发布、再利用）。 KINGDEE KM一共有四个组件组成：OA R7.X、DOC.Center、SmartFlow、e-Portal。 KINGDEE KM 系统实现的是基于知识、事务和人的知识管理。整个知识管理分为三层：信息门户、知识采集定义、信息管理体系。整个系统以对企业内的知识进行有效管理，最终使企业内的员工能够有效地使用相关的应用，最大程度地利用企业知识资源，创造最大的利益价值为宗旨。 KINGDEE KM提供完整的知识管理链平台。 在三层结构中，KM核心可以采集信息管理系统中相关的信息，通过KM的信息门户和文档管理来进行知识资源定位、分类、共享和再利用。 OA R7.X产品通过收文发文管理、档案管理、会议管理、资料管理、焦点论谈、电子公告板、信访管理、资源管理、物品管理、信息采编、活动安排、人事信息、电子邮件、待办事宜、个人办公等功能，为企业建立一个可以控制工作流程的电子化的办公环境。 18.售楼系统 售楼系统的基本目标是：为客户看房、选房提供形象而详细的信息；为客户购房提供合理的方案，包括资金支付方案；对销售内部业务进行科学管理。其主要功能包括： 售楼管理：动态查询房当前销售状况和房屋信息,为客户挑选满意的房屋提供充分的信息；对已选的房屋但未成交的房屋加注标记；对已销售出的房间进行登记；根据条件进行统计。 财务处理：对分期付款自动计算出每期付款数，收款比例及起止日期等信息；收款录入；反映资金回收情况及所欠余额。 客户管理：客户信息主要用于对客户档案、改名登记、产权证信息进行分类登录、查询、统计、打印等。 综合查询与统计：动态掌握销售的运作状况，按认购书、合同、单元、业主分类进行查询、统计运算，及时掌握销售进度、资金回笼情况。 报表输出：销售进度表、资金回笼报表、日销售报表、月销售报表、年销售报表、按币种销售统计表、按销售员统计的业绩表。 售楼系统采用第三方软件，通过数据接口，将售楼系统的数据传递到其它系统中，实现了数据共享，形成了一个完整的解决方案。 19.决策支持 企业利用信息技术实现了对企业各方面业务数据的收集与管理，但如何充分利用这海量的信息资源为企业管理和决策服务，成为每个企业的管理者关心的问题。商业智能（BI，Business Intelligence）就是在这种企业管理要求下产生的，它是一个联系信息生产者和信息使用者的完整的信息供应链。 KINGDEE BI方案针对中国成长性企业进一步提升信息化应用层次的要求，基于企业现有各类企业管理信息系统—不论其关注于哪一业务领域，也不论其来自哪个厂商，例如任何第三方的售楼系统软件，采用都能对这些系统所获取和产生的业务数据，进行管理、计划和分析。 通过为企业提供查询、分析、报表、商业建模、决策支持及最终定制企业DSS（决策支持系统）和EIS（领导信息系统），从而提高了企业信息的价值，改善了企业的性能，为企业创造了竞争优势。 针对企业的信息系统规模和投资情况，针对中大型企业或者数据源相当丰富的企业和中小型企业分别有两种方式来实现企业的商业智能应用。 五、典型客户 万科企业股份有限公司 万科公司是中国房地产行业的龙头企业之一，获2001年“中国房地产品牌企业”称号，“深圳万科四季花城”获得2001年“中国名盘奖”。 万科开发的楼盘还多次获得“国家建设部建筑设计一等奖”、“中国建筑工程鲁班奖”、“全国城市物业管理优秀示范小区（大厦）”等各项荣誉，万科的物业管理率先在行业内通过ISO9002第三方国际认证。 万科是金蝶最早的用户之一，其长期深入应用金蝶K/3系统。为满足房地产行业成本管理的特殊需求，万科和金蝶紧密合作，一同开发了适合房地产行业特点需求的房地产成本管理系统，其先进、适宜的管理模式为其它多家房地产企业所借鉴。 通过采用房地产行业解决方案，万科公司获得了以下效益： 实现数据共享，加快了信息传递速度。 功能得到完善，提高了公司管理水平。 减少资金占用，降低经营风险，加快资金周转速度，提高公司经济效益。 实现适时的远程数据传递、及时合并集团帐务以及总部对信息的跟踪，可以直接追溯到分支机构的最原始的业务凭证，实现远程的查询和监管。
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