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商业地产将回归资本属性,爱房筹践行创新金融模式

发布时间:2016-11-10 10:35:00 来源:互联网 作者:佚名
[摘要]过去,大多数传统房企对于房地产市场的判断,主要取决于看到房价上涨、成交量的增加,但实际上,整个市场空间环境并没有发生本质变化。而当...
过去,大多数传统房企对于房地产市场的判断,主要取决于看到房价上涨、成交量的增加,但实际上,整个市场空间环境并没有发生本质变化。而当“互联网+”被上升到国家战略,商业地产去库存压力放大,供给侧改革深化,很多传统房企都集体来到了“变则通”的转型拐点。

那么商业地产真正需要变化的本质到底是什么?从制造业到服务业,这是一个心态的改变。事实上,建房子只是一个最基础的,最终经营良莠,是需体现好的现金流才可谓真正赚钱。也正是由于这个趋势的变化,过去依赖于纯建房销售的房企模式已逐渐不可持续。

房企求变?先想清楚商业地产转型的本质

未来的房企转型最核心的,是将互联网思维和地产金融思维充分融合。尤其是商业地产,建房子的本质是什么?房子建完只是一个起点,最终还是要创造更多的服务内容,让商业地产租金上涨,上涨以后再做金融化、证券化。虽然商业地产证券化的市场是巨大的,但我国的资产证券化程度尚存严重不足。仅以一线城市的国际甲级办公楼为例,根据DTZ的统计有2500万平米,估值就有约1.5万亿元。较为核心的近期可供证券化的物业,应该是数十万亿的规模。

目前,我国正处在“三期叠加”(增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期)的关键时期。一方面,社会拥有大量闲散资金无处可投,另一方面,大量实体经济产业却面临高达10%~15%的融资成本。作为我国经济基础和先导性产业的房地产业以及大量持有优质物业的实体经济产业,无法通过一个合适、有效的金融渠道与大量可投资的流动性资金直接对接的融资难问题亟待解决。

而REITs作为专门投资优质持有型物业的金融产品,能否弥合供需错位,同时成为国内房地产融资乃至实体经济产业获取高效融资的重要工具,为机构投资者提供资产配置的新方向,拓展金融机构投行及投资业务收入来源。对此,爱房筹董事长陈宏楷表示:“作为中国版eREITs模式的先行者,我们专注于做大中型物业的ABS,探索互联网时代的房地产资产证券化之路,投资人可投资具有稳定现金流(租金)和较高增值空间的优质物业,通过大幅度改善大宗物业的流动性,提升优化资源配置。积极响应‘楼市新政’关于‘稳步推进房地产投资信托基金(REITs)’重要试点实践工作。”

创新金融模式,如何践行商业地产的资产证券化

对于房企而言,REITs具备收入稳定、流动性高、成长性高的优势,不仅能够带来稳定的外部资金来源,更有利于加速商业项目变现,实现房企轻资产转型。同时,近年来商业地产发展迅猛,导致商业地产对长期资金的需求加大,过去单一地靠间接融资,即靠银行贷款来支持商业房地产开发的金融模式发力,显得尤为不足。在行业利润摊薄的当下,低成本融资对房企来说就显得尤为关键。商业地产的资产证券化也成为正在发生的必然。

对此,爱房筹董事长指出,商业地产加速资产证券化的当下,资产管理能力也就显得愈发的重要。对于商业地产来说,运营属性是基础,再通过金融属性放大。单就运营属性的打磨而言,必须具有“匠人精神”。在运营过程中,过硬的资产管理能力是所有金融创新的基石。尤其是在一线城市已经进入存量时代的大背景下,城市更新的需求激增。通过重新定位、产品改造尤其是租客的升级迭代,极大的改善经营状况,大幅提升经营性现金流状况。商业地产将最终回归资本的属性,其价值由物业产生经营性现金流的水平来决定。

作为国内首家以类“eREITs”为商业运营模式著称的大众房地产投资平台,爱房筹借鉴美国Fundrise Income eREIT的成功经验,将eREITs 模式落地中国,并在本土化实践中进行革新突破——实现了全球领先的流动性和灵活性。同时,爱房筹借鉴不动产评估学的市场比较法及地籍管理学中基准地价的定价方法, 从物业本身的客观价值出发,通过判断物业周边的区域因素和物业自身的建筑现状等,形成物业评价的八大标准——即“爱房筹标准”。而各个评价标准的比例偏重将根据物业类型的不同而有所变化。

业内人士指出,爱房筹的创新金融模式,从根本上实现了在每100亿元的房地产资源里精选最优质的1%物业,给予了投资人更稳定的收益保障。同时,其将REITs的特点与中国的具体市场状况精准结合,在稳妥推进金融创新的同时,以国策为导向高度防范了可能出现的投资风险与市场风险。

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