深圳写字楼租售价双降 新增供应或致空置率上升

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

去年下半年以来，受深圳非住宅类存量房按评估价过户征税政策和宏观经济因素影响，深圳写字楼、商业零售市场遇冷。

上周，第一太平戴维斯、仲量联行、高力国际、世联地产等多家机构发布2012年四季度深圳商用物业市场报告显示，深圳甲级写字楼、商业零售租金和售价继续下跌，空置率有所上升。

由于市场环境低迷，一些原本计划2012年底入市的写字楼项目纷纷延后至2013年入市，这导致2013年新增供应量继续扩大。据悉，2013年深圳将有90万平方米的甲级写字楼新增供应，将进一步增加深圳写字楼市场的压力。

深圳写字楼净吸纳量创新低

与住宅市场不同的是，2012年四季度深圳写字楼、零售商业市场遭遇寒冬。

仲量联行统计数据显示，由于需求疲软等因素，2012年下半年深圳甲级写字楼净吸纳量骤减，仅为全年的8.4%；全年净吸纳量仅11万平方米，相当于2011年的36%。截至2012年末，全市空置率从2011年12.4%上升至12.7%。

与此同时，由于企业承租能力下降，去年深圳租金水平延续2011年末以来的颓势，连续五个季度下跌。仲量联行的数据显示，2012年全市甲级写字楼平均租金录得每月每平方米170元，同比下降3.9%。

近年来，受前海规划的影响，比邻前海地区的南山写字楼市场由于供应量大，空置率较高，2012年四季度前海周边写字楼租金水平环比下降1%~2%。

写字楼销售价格方面，第一太平戴维报告显示，2012年下半年深圳市甲级写字楼平均售价环比下降5.8%至每平方米45333元。高力国际的统计数据则称，2012年深圳甲级写字楼平均售价为每平方米43989.4元，下降0.1%。

2012年，外资企业需求大幅减少，针对商用物业市场的调控政策又进一步加剧了市场的颓势。从2012年10月起，深圳推出非住宅类存量房交易按评估价过户的征税政策，消息一出，深圳写字楼成交量应声大跌。中原地产数据称，12月份深圳一手写字楼成交量仅为1534平方米，同比大降九成。

第一太平戴维斯华南区董事总经理林木雄认为，去年深圳甲级写字楼净吸纳量大幅减少，主要是由于新增供应减少。据了解，2012年下半年深圳市场新增甲级写字楼供应量仅为13万平方米，同比下滑47%。

商用物业供应洪峰将至

由于2012年下半年深圳写字楼和商铺租售价双双回落，一些开发商调整市场策略，延迟开盘销售。众多机构预测，2013年深圳商用物业市场空置率将因新增供应而上升，租金增长将停滞，售价可能下行。

世联地产统计数据称，2012年深圳新增写字楼供应量为22.7万平方米，比2011年下降11%。而2013年深圳将迎来多种类型的写字楼供应高峰，可销售写字楼新增供应面积超过100万平方米，超过近三年深圳新增供应总量；而用于出租的写字楼新增供应预计超过200万平方米，同比增长42.9%。

第一太平戴维研报称，在新增供应的压力之下，预计2013年上半年深圳甲级写字楼平均租金将下跌3%左右，全市空置率升幅在5%以内。

仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，按目前的发展形势，企业多持谨慎态度，预计写字楼需求回暖的步伐会比较缓慢。